Покупка недвижимости — надежный способ сохранения и приумножения капитала. Эффективность инвестиций зависит от объекта: первоначальной стоимости, ликвидности, месторасположения и других факторов. В статье вы узнаете об инвестиционной недвижимости, и в каких странах ее выгоднее приобретать.
Инвестиции в недвижимость
Инвестиционная недвижимость — объект имущества. Приобретают его для получения дохода (от сдачи в аренду) или для продажи. Собственником выступает один человек, фирма или несколько инвесторов.
Наиболее часто приобретают:
- жилую недвижимость;
- коммерческие объекты;
- земельные участки;
- новостройки.
Распространенный вариант с минимальными рисками — приобретение жилой недвижимости. Он подходит для начинающего инвестора. При покупке надо оценивать возможные риски: например, не стоит приобретать недвижимость на пике спроса, так как вскоре среднерыночная цена за квадратный метр упадет. В результате убыток от вложения окажется большим.
К коммерческим объектам относят:
- магазины;
- складские помещения;
- парковочные места;
- офисные здания.
Коммерческие объекты недвижимости чаще всего приобретают инвесторы, которые понимают, как в будущем эффективно сдать их в аренду и получить максимальную прибыль. При выборе они оценивают риски и факторы:
- проходимость;
- заметность для посетителей;
- расположение;
- можно ли добраться на общественном транспорте и автомобиле.
Земельный участок — выгодное вложение. Риски зависят от дальнейшего использования недвижимости. Например, если планируете ее перепродать:
- вложения не потребуют дополнительных затрат;
- вы в ближайшее время получите прибыль.
Если планируете трансформировать или делить землю, то понадобятся дополнительные инвестиции и обращение за помощью к специалистам.
Новостройки на этапе строительства — это наиболее рискованный вариант. Часто строительные компании задерживают срок сдачи объекта в эксплуатацию. Также существуют риски попасть на мошенников, поэтому перед вложением средств надо:
- оценить качество возведенной части здания;
- узнать информацию о застройщике, найти отзывы о его работе;
- оценить скорость строительства;
- узнать, были ли факты судебного разбирательства застройщика с клиентами.
Если застройщик неоднократно срывал срок сдачи дома в эксплуатацию или недобросовестно относился к клиентам, то сотрудничать с ним нельзя.
В таблице указаны факторы, на которые надо обращать внимание при покупке недвижимости:
| Фактор выбора | Описание |
| Расположение | Это основной фактор для инвесторов. При удачном расположении объект быстро сдадут в аренду или перепродадут. Район перспективный, когда в пешей доступности есть:
|
| Дополнительные расходы | Рассчитывая предполагаемый доход, учитывают затраты на подготовку для сдачи в аренду или перепродажи (например, перепланировка, ремонт). |
| Стоимость недвижимости | Надо оценивать все аналогичные предложения в ближайших районах и проанализировать соотношение качества и стоимости. Если изначально объект выставлен по заниженной цене, то у продавца могут быть скрытые мотивы. Эту недвижимость надо тщательно проверить:
Приобретая недвижимость за границей, надо пользоваться услугами риэлтора. Он:
Специалист знает закон страны и поможет избежать невыгодного инвестирования. |
| Спрос на объект недвижимости в районе | Этот фактор влияет на последующую ликвидность предложения — быструю сдачу или перепродажу.
Итоговая стоимость продажи будет увеличена, если:
|
| Расходы на поддержание объекта недвижимости до продажи | Недвижимость до момента продажи находится в вашей собственности. Поэтому надо оплачивать:
Если объект приобретен для сдачи в аренду, то надо оплачивать расходы по обслуживанию между арендаторами. |
Инвестирование в зарубежную недвижимость
Инвестирование в недвижимость в другой стране дает преимущество — получение вида на жительство. Многие государства таким образом привлекают иностранные инвестиции.
Прежде чем определиться, в какой стране приобретать недвижимость:
- в целом оцените рост рынка;
- проследите изменение стоимости за квадратный метр на протяжении нескольких лет.
Необходимую информацию узнайте у риелтора. Также на государственных сайтах публикуют статистику роста и уменьшения цен. Выбирать направление для инвестирования надо рационально, основываясь на фактах, аналитике и цифрах.
Таиланд
Важный показатель для инвестирования — стабильность национальной валюты. ТНВ (тайский бат) на протяжении 10 лет входит в пятерку устойчивых и сильных мировых валют, покупательская способность которых не падает.
Туристы в Таиланд едут круглый год. Например, на черноморском курорте полноценно загружены отели только 3 месяца. В остальное время вся инфраструктура простаивает.
В Таиланде есть сезон:
- Низкий. Приезжают гости из Китая, Австралии, Азии. Китайские туристы любят отдыхать на Пхукете и тратить деньги. Они арендуют дорогие апартаменты и не экономят на шоппинге.
- Высокий (октябрь-май). В страну приезжают туристы из США, Европы, СНГ. Отели заполняются на 80-95%.
Пхукет — самый развитый курорт в Таиланде. Ежегодно его посещает 10 миллионов туристов. Большую часть денег они тратят на аренду жилья. Здесь можете ознакомиться с апартаментами премиум-класса.
Ежегодно туристический поток увеличивается, открываются новые направления. Планируется, что в 2024 году страну посетит 14 миллионов человек.
Налоги
Иностранные собственники недвижимости облагаются налогами. Поэтому, прежде чем посчитать доходы, узнайте обязательные расходы.
В Таиланде отдают от цены недвижимости не более 2-3%. Процент зависит от назначения покупки:
- Лизхолд. Долгосрочная аренда сроком на 90 лет (регистрационный сбор 1% от стоимости).
- Фрихолд. Полная собственность (регистрационный сбор 2-3% от стоимости). Объект можно дарить, завещать и продавать от своего имени. С прежним владельцем связь поддерживать не надо.
Лизхолд — не собственность, поэтому декларировать недвижимость не надо. Налогом она не облагается. Объект передается в управление, а собственник не распоряжается недвижимостью. По вашему требованию он заключает сделку по продаже. Каждые 30 лет надо продлевать аренду.
В Таиланде, по сравнению с другими странами, низкая ставка налога на доход от аренды недвижимости. Для иностранцев — 15 %. Легально ставку можно снизить до 3%.
Недвижимость
Ежегодно, в течение 10 лет, недвижимость Таиланда дорожает на 4-5%. Быстрее всего стоимость повышается в популярных у туристов местах. Наиболее востребованное место — Пхукет, у которого есть несколько преимуществ:
- туристическая привлекательность;
- нехватка земельных участков;
- ограничение на массовое высотное строительство (нельзя строить дома выше 7 этажей).
Спрос на жилье влияет на заполняемость апартаментов. Поэтому ежегодно повышаются доходы от недвижимости при сдаче в аренду.
На Пхукете сложно получить разрешение на строительство. По этой причине отельные сети:
- выбирают застройщика с хорошей репутацией;
- заключают договор на управление готовым комплексом.
При этом выигрывают инвесторы, которые вкладывают деньги в квартиры. На аренде зарабатывают 7-12% в год. В Европе получить такой доход очень сложно.
Капитал в Таиланде размещают на разный срок, с различным доходом. Степень риска тоже отличается. Для получения дохода используют три основные стратегии:
- Купить и быстро продать. Недвижимость покупают на ранней стадии и продают до завершения строительства. За 2-3 года капитал увеличивается от 100%. При неправильно выбранном проекте существуют риски потерять вложенные деньги. Оптимальный вариант — обратиться к ведущему агентству и приобрести недвижимость до официального старта продажи.
- Купить и долгосрочно сдавать. Инвестор получает гарантированно 7% в год в течение 10-15 лет. У этой стратегии минимальные риски, но доход ниже, чем в других вариантах. Однако это гораздо выгоднее, чем хранить деньги под 1-2% годовых. Несколько недель в году разрешается проживать в этой квартире (проводить отпуск). За 10-15 лет квартира подорожает, и вы сможете продать ее по более выгодной стоимости. У некоторых застройщиков есть опция «обратный выкуп». После того, как арендный контракт закончится (10-15 лет), вы при желании можете продать объект недвижимости или заключить договор на новый срок.
- Купить, сдавать и продать. Квартиру покупают на начальном этапе по максимально низкой стоимости. Сдают на протяжении 5 лет и продают по максимально выгодной цене.
В качественном комплексе стоимость квартиры начинается от 70-80 тысяч долларов. Если у вас ограниченный бюджет, то можете совершить спекулятивную сделку: на начальном этапе строительства забронировать апартаменты и выплатить от стоимости 20-30%. Через год продать их дороже (не внося оставшуюся сумму).
Если у вас есть 500-700 тысяч долларов, то лучший вариант — использовать сразу несколько стратегий. Так вы уменьшите риски и сможете получить гарантированный доход.
Дубай
Ежегодно Дубай посещает более 10 миллионов туристов, и с каждым годом это количество увеличивается. Сфера строительства и недвижимости в ОАЭ стремительно развивается. Ежегодно застройщики возводят 60000 новых объектов, предназначенных для жилья и бизнеса. В среднем прирост прибыли составляет 250%.
Наиболее популярное направление в инвестировании — недвижимость. К преимуществам относят:
- стабильный валютный курс, который не зависит от мировой экономической обстановки;
- отсутствие санкций;
- нейтралитет ОАЭ;
- стабильный рост стоимости недвижимости;
- разнообразие вариантов приобретения недвижимости;
- нет налога на доход;
- стабильный, круглогодичный спрос на жилье (на покупку и аренду);
- при наличии недвижимости в собственности оформляют визу резидента ОАЭ;
- гарантирован пассивный доход за инвестицию в аренду жилья (до 10% годовых);
- документальная прозрачность, соблюдение конфиденциальности данных;
- регистрация всех сделок с недвижимостью в Земельном Департаменте;
- возможность заработка на аренде и перепродаже жилья.
При приобретении недвижимости стоимостью более 205000 долларов выдают резидентскую визу для всей семьи.
Виды недвижимости в Дубае для инвестирования указаны в таблице:
| Вид недвижимости | Общая площадь (м2) | Особенности |
| Эконом-класс |
|
|
| Бизнес-класс | От 40 м2 (средние по размеру апартаменты, студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры). |
|
| Премиум-класс | От 100 м2 (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры). Студий не бывает. |
|
Прибыль инвестора зависит от компании-застройщика, проекта и локации. В ОАЭ не продают недвижимость с черновой отделкой, только с ремонтом. На стадии котлована можно приобрести квартиру в рассрочку, которую надо погасить до момента получения ключей.
Индонезия
На Бали выгоднее всего приобретать апартаменты и виллы. У этих видов недвижимости существуют свои особенности. Апартаменты:
- доступны по стоимости;
- оптимально подходят для сдачи в аренду;
- получение разрешения строительства этого жилья — сложный процесс, поэтому конкуренция невысокая;
- пользуются спросом у туристов (на территории есть все необходимое для жизни и отдыха).
Апартаменты легко сдать в аренду. Они приносят высокий доход без дополнительных сложений капитала.
Частная вилла:
- нуждается в постоянном уходе и контроле;
- быстро теряет товарный вид, так как в отделке используют дерево, которое портится на открытых пространствах;
- требует постоянного вложения денег в ремонт, что значительно сокращает прибыль.
Чтобы получать постоянный доход, лучше приобретать виллу на территории комплекса. У нее есть своя круглосуточная охрана, а управляет и обслуживает виллу специальная компания. Кроме того, они пользуются большим спросом по сравнению с частными. Примеры вилл найдете здесь.
Почему инвестируют в недвижимость Индонезии:
| Фактор | Описание |
| Экономический рост | Страна интенсивно развивается в сфере:
Создаются новые рабочие места, что способствует повышению стоимости квадратного метра. |
| Разнообразие объектов недвижимости | Инвестировать можно в разные объекты:
Инвестор найдет вариант, который соответствует бюджету. |
| Доступная стоимость | Цены ниже, чем во многих азиатских странах. Инвестор может купить недвижимость по конкурентной стоимости. |
| Перспектива аренды | Недвижимость пользуется спросом, особенно в туристических районах |
| Аренда | Иностранцы заключают долгосрочное арендное соглашение. Это дает возможность длительное время владеть объектом недвижимости. |
| Права на землю | Право на землю у иностранца может быть:
|
| Минимальные ценовые пороги для иностранного владения недвижимостью | В разных провинциях величина порога отличается. Например, на:
Стоимость инвестиций со временем меняется. |
Экономика страны стабильно развивается, а туристический поток увеличивается. Поэтому ежегодно спрос на недвижимость возрастает. При правильном выборе объекта можно зарабатывать 10-15% годовых.
