Бали — востребованное туристическое направление. Популярность острова с каждым годом возрастает, так как создаются благоприятные условия для бизнеса, отдыха и жизни. Поэтому остров занимает лидирующие позиции в международном рейтинге инвестиционной привлекательности. На Бали стремительно растет экономика, а ежегодный прирост туризма составляет 20%, что обеспечивает большую отдачу при инвестировании в недвижимость. Доходность при сдаче в аренду жилья достигает 15% годовых.
Преимущества инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег в активы для приумножения капитала. Наиболее популярный метод — приобретение недвижимости. Для получения прибыли объект сдают в аренду или через некоторое время перепродают по высокой цене.
К преимуществам инвестирования в недвижимость относят:
- Рост стоимости. С каждым годом недвижимость дорожает. На цену не влияет инфляция.
- Стабильность. При правильном подборе жилая и коммерческая недвижимость пользуется неизменным спросом.
- Пассивный доход. Для получения прибыли с купленных апартаментов квартиры или виллы не надо прилагать много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимость можно сдать в аренду или продать.
- Много вариантов инвестирования: посуточная и долгосрочная сдача в аренду, перепродажа, раздел на мелкие сегменты.
К недостаткам относят большую стоимость, так как на приобретение недвижимости необходима значительная сумма.
Цели инвестирования
Инвесторы, вкладывая деньги в недвижимость, планируют получать прибыль. Существует несколько вариантов:
- Получение пассивного дохода. Для этого приобретают недвижимость и сдают арендаторам, получая ежемесячную прибыль.
- Сохранение накоплений. Чтобы инфляция не обесценила заработанные деньги, их вкладывают в недвижимость — жилую, коммерческую, элитную и бюджетную. Чтобы жилые объекты приносили прибыль, они должны находиться в районах с развитой инфраструктурой.
- Получение дохода от перепродажи. После объявления старта продаж на стадии котлована недвижимость стоит гораздо дешевле. Когда строительство завершено, стоимость значительно возрастает. После перепродажи инвестор получает чистую прибыль.
Недвижимость на Бали пользуется повышенным спросом.
Почему выгодно инвестировать в недвижимость на Бали
Индонезия — наиболее перспективная развивающаяся страна. По темпу развития экономики она находится на 7 месте. К преимуществам инвестирования в недвижимость относят:
- Туристическую привлекательность страны. На острове красивая природа, вулканы, животный мир. Туристы могут наслаждаться прекрасными видами рисовых полей и гор, купаться в море, посещать рестораны и бары. На Бали хорошо развита инфраструктура: от медицинских учреждений до развлекательных центров. Туристический сезон длится круглый год.
- Стабильный рынок недвижимости. У недвижимости на острове самая высокая доходность в мире. Ежегодно стоимость повышается на 15-20%, на такой же процент поднимается стоимость аренды жилья. В среднем за год недвижимость заполняется на 70-80%. Вложения окупаются примерно за 5-6 лет.
- Доступная сумма инвестирования. На Бали невысокий порог входа. Например, стоимость квартир начинается от 145 тысяч долларов, коттеджа с землей — от 215 тысяч. Готовая вилла в туристической локации стоит от 350 тысяч.
- Правительство привлекает иностранные инвестиции. Для этого регулярно упрощает условия и законодательство, делает простой, понятной и доступной систему налогообложения.
- Стабильность валюты. Курс индонезийской рупии не изменяется в течение 5 лет.
- Высокая доходность от сдачи в аренду. Например, сдавая виллу в аренду, инвестор ежегодно получает доход 10-12%. Это чистая доходность за вычетом комиссий управляющих компаний и налогов.
Покупая недвижимость на стадии стройки, можно воспользоваться рассрочкой от застройщика. План платежей оговаривают индивидуально. Чаще всего первоначальный взнос не превышает 30%. Остальную сумму инвестор выплачивает постепенно в течение 1-2 лет.
Управление недвижимостью
Если решили купить недвижимость для сдачи в аренду, то самостоятельно управлять этим невыгодно и сложно. Идеальный вариант — обратиться в обслуживающую компанию, которая:
- будет сдавать недвижимость, находить арендаторов;
- убирать;
- проводить необходимый ремонт;
- платить налоги.
Вам останется только вовремя получать пассивный доход. При необходимости вы можете выбрать время для личного проживания.
Обратившись в обслуживающую компанию, чтобы сдавать жилье в аренду, вам не придется получать лицензию и открывать компанию. Дивиденды будете получать в любой точке мира. Обслуживающая компания регулярно предоставляет вам полную бухгалтерскую отчетность.
Особенности для иностранных инвесторов
Иностранец не может стать владельцем земли. Ее оформляют в долгосрочную аренду. В стране для иностранных инвесторов отсутствует ипотечное кредитование.
В аренду могут сдавать недвижимость только специализированная компания. При строительстве зданий вы не сможете построить более четырех этажей. Перед началом учитывайте, что на острове запрещается возводить объекты возле зоны религиозного паломничества и храмов.
Какие риски необходимо учитывать
Чтобы инвестирование было удачным, необходимо учитывать различные риски. Например, при покупке отдаленной виллы в районе, в котором пользуются популярностью апартаменты, вы получите намного меньше дохода.
Апартаменты
Апартаменты — идеальный вариант для инвестирования. Они доступны по стоимости и пользуются у туристов спросом, так как отдыхающие получают все необходимое для жизни.
При покупке качественных апартаментов вы без труда сдадите их в аренду и получите высокий доход. Но на рынке недвижимости Бали на них мало предложений, так как застройщикам выдают ограниченное количество разрешений на строительство данного типа жилья.
Частные виллы
Частные виллы — более распространенный вариант. Их недостаток заключается в том, что необходим постоянный уход и контроль над состоянием. На острове особый климат, из-за которого внешний вид вилл быстро теряет товарный вид. При покупке такого жилья вам придется часто его ремонтировать, что стоит денег и снижает прибыль.
Но не стоит отказываться от покупки виллы. Существует надежный вариант, который требует меньших вложений. Это приобретение вилл на территории комплексов. У них есть своя территория, которую круглосуточно охраняют. Управлением занимаются специальные компании, поэтому данный вариант для инвестора более прибыльный. Самостоятельно делать ничего не придется. Варианты вилл найдете здесь.
Как оформить недвижимость
Чаще всего оформление происходит дистанционно. Доля таких сделок составляет около 80%. Этой возможностью пользуются в основном иностранцы. По статистике, треть инвесторов никогда не посещали остров.
Купить недвижимость в Индонезии можно двумя способами:
- Лизхолд (leasehold). Это долгосрочная аренда земли под объектами недвижимости. Чтобы совершить сделку, инвестору не надо обращаться за помощью к местным посредникам и регистрировать компанию. Государство сделало этот тип сделок максимально доступным и упрощенным для покупателя.
- Фрихолд (freehold). Вечное право на собственность. В этом случае для оформления недвижимости инвестор должен оформить юридическое лицо и зарегистрировать компанию в стране. Во время сделки необходимо личное присутствие. По законам Индонезии, иностранный гражданин не может оформить на себя землю как на частное лицо.
Фрихолд не пользуется популярностью у иностранных инвесторов. Это связано со сложностью оформления, невозможностью заключать сделку удаленно и высокой ценой. Аналогичный объект в лизхолд стоит в 3 раза дешевле.
При совершении сделки в формате leasehold инвестору предоставляют землю на 25 лет. У некоторых девелоперов срок бывает больше (35-150 лет). Но даже после истечения установленного времени вряд ли инвестор потеряет арендованную землю, так как при заключении сделки в большинстве случаев заключается не только договор leasehold, но и обязательное последующее продление.
По закону, собственник земли и его наследники не могут:
- оспаривать права инвесторов на недвижимость;
- распоряжаться жильем.
Случаев, чтобы владелец не продлил право аренды, не было, так как для него это источник дохода. Собственник земли заинтересован в продлении контракта.
Налоги
Инвестору на недвижимость ежегодно надо уплачивать налог:
- на недвижимость (размер налога составляет 0,1-0,3% от стоимости объекта);
- рентных доходов;
- с продажи (уплачивают покупатель и продавец).
Если инвестор проживает на территории страны более полугода, то его признают местным налоговым резидентом. В этом случае дополнительно придется уплачивать подоходный налог.
У местного населения низкие доходы, поэтому установлены невысокие налоговые ставки. Инвестор может быть уверен, что на региональном или местном уровне не введут чрезвычайные платежи. Это связано с тем, что перечень налогов определяют на федеральном уровне. Размеры налоговых ставок в Индонезии изменяют редко.
Где приобретать недвижимость на Бали
На Бали популярностью пользуется недвижимость в разных районах. Лидеры — прибрежные локации. Также оценивайте свою инвестиционную возможность, ценовой диапазон объекта, инфраструктуру.
Чангу
Это главный район Бали. В данную часть острова чаще всего приезжают туристы. Инфраструктура на Чангу хорошо развита. В шаговой доступности:
- океан;
- рестораны, кафе;
- магазины;
- развлекательные центры;
- медицинские учреждения;
- школы.
Район застроен плотно. Инвесторы в большинстве случаев отдают предпочтение апартаментам, которые от ренты дают высокую доходность.
Букит
Инвесторы, которые предпочитают вкладывать деньги в люксовую недвижимость, выбирают полуостров Букит. Состоятельных туристов привлекают удивительный природный колорит и особенная атмосфера. На Буките:
- живут;
- отдыхают;
- строят карьеру;
- получают прибыль от аренды вилл (основной источник дохода местных).
Рынок недвижимости хорошо развит, но снять и приобрести хорошее жилье сложно. Чаще всего предлагают люксовые варианты, завышая на них цену, или старые виллы, требующие ремонта.
Букит — лидер среди всех районов Бали. Инвесторы приобретают недвижимость для:
- ПМЖ;
- инвестиционной программы;
- пассивной прибыли.
Несмотря на то, что количество предложений ограничено, а цены высокие, если грамотно подойти к вопросу, можно приобрести относительно недорогую виллу с одной или двумя спальнями.
Убуд
Район расположен в глубине острова и немного удален от океана. Выбирают его для:
- медитации;
- духовного просвещения;
- йоги;
- спокойной работы.
По сравнению с прибрежными районами, климат прохладнее, но это относят к преимуществам, а не к недостаткам.
Среди девелоперов район активно набирает популярность. Возводят магазины, отели и виллы. Остров пользуется популярностью, поэтому инвестиционная ценность не снижается.
Спрос на аренду увеличивается, а цена апартаментов держится в доступном ценовом сегменте. Это идеально подходит для инвесторов, нацеленных на долгосрочный проект. Кроме того, в Удуб есть крупное русскоязычное общество. Это помогает быстрее адаптироваться в новом месте.
Санур
Район находится на берегу океана. Он хорошо развит и пользуется большим спросом. Цена виллы на берегу может достигать нескольких миллионов долларов. Найти хороший вариант для инвестирования практически невозможно.
Санур — перспективный район, на котором есть необходимые удобства для отдыха и постоянного проживания. В шаговой доступности располагаются:
- международные школы;
- больницы;
- поле для гольфа;
- рестораны и кафе;
- океан с пологим берегом;
- детские сады;
- торговые центры;
- общеобразовательные заведения;
- аптеки и другие социальные объекты.
Уровень инвестиционной ценности недвижимости в Санур самый выгодный.
Северные районы
Эта часть страны привлекает иностранцев, которым нужны роскошные, но недорогие виллы, и желающим получить ВНЖ для всей семьи. Для инвестиционных планов по перепродаже и аренде жилья район не подходит. Причина — удаленность от береговой линии.
Северные районы располагаются на расстоянии около 30 км от океана и туристических мест, но отлично подходят для спокойного отдыха и постоянного места жительства.
В последнее время в эти места активно переезжают бизнесмены и иностранцы, поэтому недвижимость начинает пользоваться спросом.
Стоимость недвижимости
Инвесторы могут приобрести недвижимость на острове по разным ценам: дорого и относительно дешево. На стоимость влияет локация и качество объекта. В таблице указаны ориентировочные цены на апартаменты и виллы в крупных районах:
| Район | Цена |
| Чангу |
|
| Санур | Расценки аналогичны району Чангу. В отдаленном от побережья районе небольшую виллу можно приобрести за 100-150 тысяч долларов. |
| Убуд | Инфраструктура только начинает развиваться, поэтому взять землю сроком на 30 лет можно по стоимости 250 долларов за сотку.
Приобрести виллу с тремя спальнями — за 300-500 тысяч долларов. |
| Букит |
|
Доходность
На Бали экономика с каждым годом становится более стабильной, а поток туристов увеличивается. За покупку недвижимости инвесторам дают право на ВНЖ.
Инвестирование приносит пассивную прибыль и быстро окупает финансовые вложения. К преимуществам относят:
- Процент возвратных инвестиций на Бали самый высокий в мире. Показатель достигает 35%. Окупить вложения можно за 5-7 лет (если апартаменты в течение года будут загружены на 80-90%).
- На острове возобновили строительство новых вилл на свободной территории, что свидетельствует о повышенном спросе на объекты недвижимости.
- У иностранных инвесторов пользуется спросом долгосрочная аренда апартаментов, особенно в районах Убуд, Чангу. Поэтому фиксируется ежегодное увеличение стоимости аренды в среднем на 20%.
- Все чаще на остров стали приходить иностранные бренды, что доказывает популярность Бали у бизнесменов и инвесторов. В совокупности это обеспечивает стабильность экономики и развитие инфраструктуры не только в прибрежных, но и северных районах.
Бали — многообещающее и перспективное направление для инвесторов. Основа экономики на острове — туризм, который постоянно развивается и становится более востребованным. Приобрести недвижимость можно только по паспорту (без вида на жительство) и получить на срок до 10 лет ВНЖ для всей семьи.
На Бали выгодные цены на апартаменты, квартиры и виллы. Поэтому время для инвестирования сейчас самое подходящее. Увеличение цен на недвижимость на острове в будущем даст возможность получения хорошего дохода. Вкладывая деньги в жилье, вы станете собственниками роскошных апартаментов и не потеряете свои финансы. Здесь вы можете узнать о преимуществах инвестирования в других странах.
